|
|
|
|
|
| |
Налоги. Нотариусы. Законы.
Покупка квартиры в доме-новостройке, как и любая другая операция с недвижимостью, сопряжена с
дополнительными расходами. Государство проявляет сегодня большой интерес ко всем операциям,
которые невозможно скрыть. Особое внимание, естественно, к операциям с недвижимостью. Сделка
покупки или продажи квартиры неизбежно становится известна "большому брату", поскольку переход
прав собственности должен пройти государственную регистрацию. Впрочем, все это теория. Что же
на практике должны мы заплатить государству при покупке квартиры и какие перемены на этом фронте
нас ожидают?
На прошлой неделе Комитет Совета Федерации по бюджету высказался за принятие главы 25-3 Налогового
кодекса, которая ранее была одобрена Госдумой.
создание сайтов в альметьевске
Мебель в Альметьевске - мебель для прихожей: шкаф-купе, тумбы, вешалки и другая корпусная мебель для прихожей на заказ - Альметьевская мебельная фабрика.
Сначала о нотариусах. Профессионалы рынка уже давно говорили о необходимости снизить расходы их
клиентов в отношении нотариального заверения сделок. Нотариус в некоторых странах, в отличие от
России, отвечает всем своим имуществом за правомочность сделки (поэтому они всегда хорошо застрахованы).
У него есть специальный счет, куда поэтапно переводятся деньги со счета покупателя, чтобы затем попасть
на счет продавца. У нас нотариус берет деньги просто за факт своего существования. И, слава богу, что
нотариус у нас ни за что не отвечает - несмотря на наличие честных нотариусов, эта сфера глубоко прогнила.
Если поспрашивать по знакомым, то в Москве всегда за небольшую сумму можно найти криминального нотариуса,
который за соответствующее вознаграждение с удовольствием заверит подпись Александра Македонского под
договором купли-продажи чего угодно. Да и сами нотариальные бумажки ничего не стоит подделать (как,
впрочем, и большинство документов, необходимых для проведения сделки). Совместно с криминальными
милиционерами продажные нотариусы помогли провернуть множество незаконных сделок, в том числе сотни - с
летальным исходом. В одном из агентств недвижимости приходилось даже видеть на стенде список нотариусов,
с которыми нельзя иметь дело (но которые, тем не менее, сохраняли свою лицензию и практику).
Впрочем, важно не то, за что отвечают нотариусы, а то, сколько они берут. При сегодняшних ценах на
квартиры 1,5% за ничего нестоящую бумажку - это очень много. Такие суммы могли быть оправданы только в
том случае, если нотариус отвечал бы материально в случае признания судом сделки недействительной.
У нас же, как известно, ни факт государственной регистрации сделки, ни ее нотариальное заверение никоим
образом не являются аргументами для суда в случае, если права на квартиру будут оспорены. И вот теперь
наши законодатели решили сделать шаг, который трудно назвать иначе как "компромиссным". Пошлины при
регистрации сделок с недвижимостью существенно сократятся. Однако если часть пошлин теперь указывается
в абсолютных цифрах (а не по МРОТ), то к недвижимости это не относится. Стоимость нотариальной бумаги
по-прежнему будет измеряться в тысячах долларов (для московских) квартир. Тариф, правда, стал "плавающим".
Раньше всем было положено платить 1,5%, теперь "всего" 1% при стоимости до 1 млн. руб. А вот при стоимости
от 1 до 10 млн. руб. пошлина составит 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы, превышающей миллион (то есть первый
миллион облагается по ставке 1%, а последующие - по ставке 0,75 %).
По оценкам экспертов, доходы нотариусов от сделок с недвижимостью могут упасть в 1,5-2 раза. Но давайте
посмотрим еще раз на цифры. Один миллион рублей - это порядка 34 тыс. долларов. Посмотрите рекламные
разделы нашей газеты, чтобы понять, что это "не про Москву". Если же взять за основу среднюю квартиру
с метражом в 100 кв. м. при цене 2000 долл. за кв.м (это чуть выше средней цены октября), то это 200 тыс.
долларов, или примерно 5,7 млн. рублей. С первого миллиона нотариус возьмет 10 тыс. руб, с остальных -
еще 35-45 тыс. руб. - примерно 1600 долл. Это, конечно, лучше, чем раньше (3000 долл.), но опять же - за что?
Судя по логике законодателей, квартиры надо продавать не слишком часто (тогда можно не платить налог) и лучше
всего - близким родственникам: размер нотариальной пошлины для них установлен на уровне 0,3 процента.
* * * готовый бизнес под ключ - бизнес для лидеров.
Все эти расчеты - чисто гипотетические. Несмотря на все разговоры о введении налогообложения недвижимости по
рыночной стоимости, механизм налоговой оценки пока не создан, и дело это весьма непростое, поскольку связано
с тяжелыми социальными последствиями для населения, живущего на фиксированные доходы. Так что у государства
нет реальных сведений, за сколько продаются квартиры. Уже давно прижилась практика показывать вместо реальной
стоимости сделки данные по расценкам БТИ (многократно заниженным). Делалось это не только из-за нотариусов,
но и для того, чтобы минимизировать или не платить вовсе налог на полученный доход. Здесь, правда, есть и
неприятная сторона. Если на купленную квартиру заявят права третьи лица, а вы заявите свои претензии в порядке
регресса продавцу, он может вам вернуть деньги именно по стоимости БТИ. Более того, не исключена инсценировка
подобных операций (неожиданное возращение бывших владельцев из-за границы или из мест лишения свободы). Так что
защита добросовестного покупателя может состояться по символическим расценкам. Статья Налогового кодекса, которую
обсуждали в Совете Федерации, просто обходит стороной острый вопрос и не разъясняет, от какой стоимости следует
считать проценты - инвентарной, рыночной или налоговой.
Алексей Маслобойников.
Газета "Квартира. Дача. Офис."
| | |
