консультации адвокатов, защита прав потребителя, личный адвокат в кармане - защита прав 24 - адвокард.
производство бизнес сайтов, раскрутка сайта yandex, поддержка веб сайта, создание сайтов в альметьевске
|
|
|
|
| |
Обмен неприватизированных квартир.
К вопросу обмена неприватизированных квартир.
Согласно действующему законодательству (ст.67 ЖК РФ) наниматель жилого помещения вправе с письменного
согласия проживающих с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем,
в том числе проживающем в другом населенном пункте.
Таким образом договор обмена жилыми помещениями - это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений
(в т.ч членов ЖСК с неполностью выплаченным паевым взносом) и проживающих совместно с ними членов семьи, включая
временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и
обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Примерный перечень документов, которые должны быть
представлены обменивающимися сторонами:
- заявление об обмене жилого помещения по установленной форме,
- для ведомственной жилой площади-разрешение на обмен,
- договор найма,
- выписка из ФЛС,
- выписка из домовой книги в составе членов семьи,
- поэтажный план квартиры,
- справка о санитарно-техн. состоянии помещения,
- согласие органа опеки и попечительства(если проживают несовершеннолетние).
Заявление об обмене рассматривается соответствующей межведомственной комиссии при местной администрации (комиссия
при муниципалитете, решение выполняется за подписью супрефекта).
После чего "Мосжилсервис" оформляет обменные ордера соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу после
(в момент) получения сторонами ордеров. После этого обменивающиеся могут на законном основании переезжать в
полученные по обмену жилые помещения.
Следует помнить, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не
допускается:
Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным
по этим основаниям.
Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
Если помещение является служебным или находится в общежитии.
Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане
становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий(ст. 73 ЖК РФ).
По договору социального найма норма предоставления жилья составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека.
Разрешается также предоставление на семью из 1 человека 33 кв.м общей площади, 2-х человек-42 кв.м общей площади.
По договору коммерческого найма или на приобретения жилья в собственность, размер жилой площади не ограничивается.
Не допускается заселение в жилое помещение, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру, лиц разного
пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лиц одного пола, достигших совершеннолетия.
Однако допускается предоставлние площади ниже установленной формы с согласия граждан.При этом снижение нормы не
допускается меньше 15 кв.м общей площади. Если жилищные условия были ухудшены путем обмен и гр-н подлений постановке
на учет для получения жилья по договору социального найма, то это произойдет по истечении 5 лет после ухудшения
жилищных условий.
Не является ухудшением жилищных условий регистрация по месту жительства супругов, детей и престарелых родителей и
иных родственников при условии, что по месту предыдущего проживания они не имели жилой площади на праве собственности,
либо имели , но размер доли был менее социальной нормы, либо проживали по договору найма, но не были обеспечены по
социальной норме.
При совершении сделок с жилыми помещениями необходимо различать два понятия: договор обмена заключается между
гражданами, занимающими жилое помещение на основании договора найма в домах государственного, муниципального и
общественного жилищного фонда и договор мены заключения между собственниками иных помещений. Договор мены заверяется
у нотариуса и проходит государственную регистрацию, кроме того следует помнить, что собственника нельзя принудить
обменять жилое помещение, принадлежащее ему.
Мебель в Альметьевске - мебель для прихожей: шкаф-купе, тумбы, вешалки и другая корпусная мебель для прихожей на заказ - Альметьевская мебельная фабрика.
Так что, если в приватизированной квартире проживают бывшие супруги, между которыми возникли конфликтные отношения
и один из них хочет обменять квартиру, это можно будет сделать только при наличии согласия другого на совершении
данной сделки. В противном случае квартиру нельзя разменять даже через суд.
Приватизация
С принятием Закона г.Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений коммунального заселения" сняты
ограничения прав жителей коммунальных квартир на приватизацию отдельной комнаты. Раньше это было возможно лишь
при условии приватизации всех остальных комнат в этой квартире.
Закон был принят 16 июня 1999г. Согласно этому закону приватизировать комнату можно теперь без согласия соседей.
Механизмы приватизации комнат и квартир, правомочия собственников этих помещений имеют некоторые отличия. Так,
собственнику квартиры принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования, а владельцу комнаты в коммунальной
квартире - лишь доля в праве собственности на общие места. Эта доля пропорциональна доле принадлежащего собственнику
жилого помещения, Для определения доли каждого собственника нужно разделить площадь его комнаты на площадь всех
жилых помещений (включая его комнату), если иное не определено соглашением с другими жителями коммунальной квартиры.
Следует отметить, что для жителей неприватизированных комнат доля в праве пользования местами общего пользования
определяется так же, как и для собственников комнат. То есть права пользования общей площадью одинаковы для всех
жителей коммунальной квартиры.
Согласно Закону, отчуждение комнаты (продажа, дарение) не должно ухудшать условия проживания как соседей, так и
въезжающих в продаваемую комнату.
Законом определено право преимущественной покупки приватизированной комнаты. Согласно постановлению от 14 сентября
1999г. продавец комнаты должен оформить запрос, заверенный нотариусом, с предложением соседям купить у него комнату.
Если в течение месяца от соседей не будет получено положительного ответа, отказ должен быть заверен нотариусом.
После этого аналогичный запрос составляется для государственных органов. И если в течение месяца государство не
примет положительного решения, отказ от покупки также заверяется нотариусом.
Только после этого собственник комнаты может продавать ее всем остальным потенциальным покупателям. В случае
конфликтной ситуации (несколько соседей, желающих приобрести комнату) в Законе предусмотрено разрешение на
приобретение спорной комнаты в общую долевую собственность.
Приватизацией комнат, так же, как и приватизацией квартир, в настоящее время занимаются Управления муниципального
жилья административных округов. ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) осуществляют только подготовку документов, нужных для приватизации,
Для того, чтобы стать собственником комнаты, нужно написать заявление на приватизацию, подписанное всеми
совершеннолетними членами семьи нанимателя.
В районном Бюро Технической Инвентаризации необходимо получить экспликацию, поэтажный план комнаты, а также
экспликацию всей коммунальной квартиры. Последнее нужно для идентификации приватизируемой комнаты, т.к. в квартире
могут быть одинаковые жилые помещения. С заявлениями и справками из БТИ необходимо явиться в Управление
муниципального жилья района. Там нужно получить запрос в ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) на выдачу необходимых справок.
В ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК) по запросу выдаются ордер, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.
С документами из БТИ и заявлениями нужно явиться в Управление муниципального жилья, где специалисты разъяснят,
какие виды приватизации могут быть, и дадут рекомендации, как целесообразнее приватизировать комнату в данном
конкретном случае.
Приватизация может осуществлять-ся в индивидуальную, общую совместную или общую долевую собственность. Совместная
собственность допускается Законом только для супругов. Следует заметить, что выделение долей значительно облегчает
процедуры, связанные с дальнейшим отчуждением комнаты. На оформление договора передачи комнаты в собственность в
настоящее время отводится два месяца. Право собственности на комнату при ее приватизации возникает с момента
государственной регистрации договора передачи.
Перепланировка.
Переоборудование балконов и лоджий могут производиться с целью повышения благоустройства квартиры.
При этом перепланировка жилых помещений допускается только в пределах общей площади указанных помещений и с
разрешения местного исполнительного органа власти.
Вопросы, связанные с перепланировкой жилых помещений в Москве, рассматриваются межведомственной комиссией района,
межведомственными комиссиями административных округов или городской межведомственной комиссией по использованию
жилищного фонда.
Решение межведомственной комиссии района утверждает субпрефект, решение межведомственной комиссии административного
округа - префект.
Комитет муниципального жилья утверждает решение городской межведомственной комиссии.
Переоборудование жилых помещений предполагает:
- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Под перепланировкой жилых помещений понимается:
- перенос и разборка жилых перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- устройство и переоборудование тамбуров;
- остекление балконов и лоджий.
Работы по переоборудованию и перепланировке должны производиться под руководством квалифицированного
ответственного специалиста.
Условия переоборудования и перепланировки.
При проведении переоборудования и перепланировки не допускается:
переоборудование и перепланировка помещений, в результате которых нарушится прочность или будут разрушены несущие
конструкции здания, ухудшится сохранность и внешний вид фасадов, нарушатся противопожарные устройства, будет
затруднен доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или
без приборов отопления;
перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2, 25 м;
увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и
ее собственников;
переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных
ситуаций, без разрешения начальника штаба;
переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в
соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения
безопасности проживания;
перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании
решения межведомственной комиссии.
Разрешение на переоборудование и перепланировку.
Для рассмотрения комиссией вопросов о перепланировке и переоборудовании помещений в жилых домах их собственник
или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений либо наниматель (арендатор) по согласованию с
собственником должен представить следующие документы:
заявление с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки;
копию технического паспорта дома с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом,
поэтажных планов и экспликацией помещений, подлежащих перепланировке или переоборудованию, примыкающих помещений
и аналогичных помещений на нижнем и верхнем этажах;
техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения
(при необходимости);
справку о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с
заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенную в жилищном органе по месту расположения помещения;
документы о праве собственности на помещение;
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
решение общего собрания членов жилтоварищества (ЖК, ЖСК) в случае, когда переоборудование (перепланировка)
затрагивает места общего пользования здания.
В случае положительного решения вопроса о переоборудовании или перепланировке комиссия, исходя их характера и
объема необходимых работ, определяет состав проектной документации и согласований, которые заявитель должен
представить для получения разрешения на проведение работ.
В обязательном порядке представляется проект переоборудования или перепланировки, согласованный с балансодержателем
или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора,
органом Госжилинспекции Москвы и эксплуатирующими органами. Если предстоит внести изменения в инженерное оснащение
помещений (например, установить тепловое, газовое, электротехническое оборудование с повышенным потреблением
водоэнергетических ресурсов), то проект должен быть согласован с соответствующими службами (МГПО "Мосгаз",
МГП "Мосводоканал", Московской кабельной сетью "Мосэнерго", тепловыми сетями АО "Мосэнерго", Управлением
топливно-энергетического хозяйства). При необходимости комиссия вправе затребовать и иные документы, без которых
решение не может быть принято.
Следует учитывать, что проект должен быть выполнен специализированной проектной организацией в установленном объеме.
Заявление о переустройстве или перепланировке рассматривается в течение одного месяца. Окончательное решение о
возможности перепланировки жилого помещения принимается префектурой соответствующего административного округа
г. Москвы и оформляется распоряжением префекта административного округа, при рассмотрении вопроса городской
межведомственной комиссией - Комитетом муниципального жилья.
В решении Комиссии устанавливается срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке (не более шести
месяцев с момента утверждения решения). При определении срока учитывается сложность работ. Распоряжение префекта
или Комитета муниципального жилья выдается собственнику, владельцу (балансодержателю) или пользователю-нанимателю
(арендатору) жилого помещения и направляется в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих
изменений в технических паспорт на строение. Изменения вносятся только после проведения перепланировки помещений
и их измерения работниками БТИ. Лицо, допустившее самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения,
обязано за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
Алексей Маслобойников.
Газета "Квартира. Дача. Офис."
|
|
| |
