Круглосуточные консультации адвокатов по правовым вопросам - Личный адвокат в кармане.
|
|
|
|
| |
Платить или не платить?
Вопросы, связанные с налогообложением на рынке жилья, безусловно, запутанны и часто непонятны на сегодня среднему
московскому обывателю. Законодательство в области недвижимости постоянно меняется. Скажем, если несколько лет назад
нотариальное удостоверение сделок на вторичном рынке жилья было обязательным, то теперь есть возможность обойтись так
называемой ППФ - простой письменной формой договора. Хорошо это или плохо? Первое время (пока не был накоплен достаточный
практический опыт) даже опытные риэлторы имели на этот счет противоположные мнения. В самом деле, может быть, лучше
добровольно прийти к нотариусу и честно заплатить полтора процента официальной пошлины (кстати, а с какой суммы эта
пошлина исчисляется?) и быть более спокойным в случае, если квартира достанется с дефектом или, напротив, нотариальное
заверение плюсов в случае судебного разбирательства вам не даст никаких. С этими и другими вопросами мы обратились к
юрисконсульту Корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Марии Макаровой.
- Итак, когда нотариальное удостоверение сделки обязательно?
- Согласно действующему на сегодня российскому законодательству, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях,
указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, нотариального удостоверения требуют
договор ренты, завещание, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, соглашение об
изменении или о расторжении договора, заключенного в нотариальной форме, а также некоторые договоры, касающиеся семейного
права (например, брачный договор, который сейчас входит в моду). Если речь идет о ренте, то после проработки с юристом
договора вы заверяете его у нотариуса, платите полтора процента госпошлины (либо 0,5 процентов, в зависимости от
родственных отношений) и один процент (за составление проекта) нотариусу. Все платежи зависят от суммы, укзанной в
договоре. Но существует масса тонкостей по налогообложению, о которых рядовой гражданин не знает, а нотариус знает
очень хорошо, поэтому сумма госпошлины может быть меньше этих двух с половиной процентов. Лучше не гадать самим, а
просто пойти к хорошему нотариусу и обсудить с ним все эти проблемы.
создание сайтов в альметьевске
Мебель в Альметьевске - мебель для кухни на заказ: кухонный гарнитур, кухонный уголок, диван.
- Расскажите поподробней о договорах ренты.
- После удостоверения и регистрации договора ренты вы становитесь собственником квартиры. Бабушка, с которой вы заключили
договор, зарегистрирована там до конца жизни, и, естественно, вы ее содержите. Налогообложение здесь лояльно, а вот иные
неприятные моменты у вас возникнуть теоретически могут. Пожилые одинокие люди бывают очень разными. Есть примеры, когда
вполне добросовестные молодые люди, заключившие такой договор, теряли жилплощадь по решению суда. Просто бабушка
приходила в суд и заявляла, что ее не лечат, не содержат, да еще и обижают. А в судах на этот счет разная
правоприменительная практика. Судьи - тоже люди, и бабушку они пожалеют гораздо охотнее, чем здорового молодого человека,
который виноват только в том, что забывал брать расписки, не сохранял счетов: Нашему российскому менталитету такая
безалаберность, увы, свойственна, поэтому посоветуйтесь с юристом, как лучше оформить эту сделку. Как правило, условия
оговорены заранее, поэтому самым надежным будет открыть бабушке лицевой счет и регулярно переводить на него положенную
сумму, а также тщательно хранить все расписки, чеки на купленные лекарства:
готовый бизнес под ключ - бизнес для лидеров.
- А сколько стоит удостоверение сделки при ипотеке?
- В случае ипотеки нотариальное удостоверение тоже обязательно. С будущего года во второй части Налогового кодекса
появится целая новая глава "Государственная пошлина" - 2 ноября Президент РФ подписал закон о внесении изменений в НК.
Стоимость нотариального удостоверения договора ипотеки существенно снизилась - 200 руб. для жилого помещения и 0,3% от
стоимости залога, но не более 3 тыс. руб. для другого недвижимого имущества.
- Нередко возникают сложности с наследованием жилья...
- С завещанием случай особый. Составить завещание и удостоверить его у нотариуса не составляет никакого труда даже для
старенькой бабушки. Стоит это копейки. И большинство бабушек так и поступает: составляют и удостоверяют. И уходят в
полной уверенности, что после ее смерти у любимого племянника, который за ней честно ухаживает, не будет никаких проблем.
И чаще всего ошибаются. Процедура вступления в наследство у нас достаточно сложна и не всегда рациональна. То, что
племянник заплатит положенные два процента госпошлины нотариусу - это полбеды, но его могут заставить заплатить совершенно
неожиданные для него налоги, которые будут намного больше, чем эти два процента госпошлины.
Тонкостей здесь очень много. Сумма зависит, например, от стоимости квартиры, от того, есть ли у этой бабушки родные дети
и вообще наследники первой очереди (так называемые обязательные наследники), а также от многих иных нюансов. Конечно,
племянник собственником квартиры, в итоге, станет, и прописан там будет, но налоги он при этом заплатит все: мыслимые и
немыслимые, за себя и "за того парня". Избежать этой ситуации - элементарно. Не нужно составлять завещание самим,
необходимо обратиться к грамотному юристу. Такие юристы есть в каждом крупном агентстве недвижимости. Юрист рассмотрит
вашу конкретную задачу и подскажет оптимальный алгоритм действия. К примеру, если вы - наследник, и уже прописаны в
наследуемой квартире - это совершенно иная ситуация и иные платежи, нежели, если вы там не прописаны. Если ваша бабушка
боится оставить завещание при жизни, есть прекрасный вариант ренты, о котором говорилось выше, либо договор купли-продажи
с пожизненным проживанием. В этом секторе законы ни в коем случае нельзя и не нужно нарушать, гораздо выгоднее их грамотно
использовать. Но начинать заботиться об этом надо очень и очень заранее.
- А можно ли избежать проблем, возникающих с жильем при расторжении брака?
- Можно, но и об этом лучше позаботиться заранее, когда еще все благополучно. По мнению большинства юристов весьма полезен
брачный договор - с его помощью можно избежать массы недоразумений. Такие договора составляют профессионалы и
предусматривают там много полезных тонкостей, к примеру, договор составляется не только на имущество, уже имеющееся,
но и на то, которое супруги планируют приобрести. Слабый момент такого договора - проблема собственности на московскую
квартиру, в которой супруги проживают. Точнее, не собственности, а прописки. Даже если молодой супруг прописывается в
собственную квартиру жены и в договоре обещает в случае развода из нее немедленно выписаться, то это отнюдь не гарантия
того, что он действительно выпишется. Он может обратиться в суд и заявить, что ситуация у него изменилась и выписываться
ему некуда: Так как два пласта российского законодательства в этом секторе входят в противоречие, то остается
правоприменительная практика. Суд может решить вопрос не в пользу бывшей жены, которая будет вынуждена проживать с
бывшим супругом на одной территории, что, мягко говоря, может омрачить ее радость от владения собственной квартирой.
Впрочем, модная тенденция составления брачных договоров началась сравнительно недавно, и стандартные способы принятия
решений суды еще не выработали - не накоплен достаточный объем прецедентов.
- В каком размере платится налог на доход от продажи квартиры?
- На сегодняшний день, если вы являетесь собственником продаваемой квартиры не меньше пяти лет - вы налогов не платите.
Предполагается, что с 1 января 2005 года этот срок будет сокращен до трех лет. Если вы в эти сроки не помещаетесь, то
существует необлагаемый минимум в размере одного миллиона рублей. Сверх этого минимума вы платите пресловутые тринадцать
процентов. Если квартиру за тридцать тысяч долларов найти в Москве уже давно невозможно, то квартир с такой оценкой по
БТИ - подавляющее большинство. До 30 апреля следующего за продажей года вы должны этот доход задекларировать. Еще
несколько лет назад было широко распространено мнение, что налоговая инспекция тебя не найдет. Сегодня на практике
получается совершенно иначе. Все подобные сделки, естественно, зарегистрированы, и органы регистрации обязаны давать
информацию налоговой инспекции, что они и делают. Так что, если вы доход с подобных сделок задекларировать не успели, то
рано или поздно к вам постучится налоговый инспектор, причем в ваших же интересах, чтобы он постучался как можно раньше,
ибо пени по налоговым выплатам на сегодняшний день весьма велики. Если же вы платить не согласны, то дело может быть
передано в суд, который, как правило, решает его в пользу налоговиков (не особо при этом интересуясь суммой иска: и "ЮКОС"
и нерадивый владелец квартиры рискуют в равной мере - разве что обойдется иной мерой пресечения).
- Как положено платить налоги с доходов от сдачи квартиры внаем?
- Здесь законодательство расходится с практикой абсолютно. По закону, если вы сдаете квартиру, вы получаете доход и
должны с этого дохода заплатить государству тринадцать процентов. Но механизмов контроля здесь практически нет: все платят
аренду наличными, с глазу на глаз. Можно, конечно привлечь информаторов из числа соседей-недоброжелателей, но доказать
факт дохода невозможно. Разве что обиженный чем-то наниматель сам захочет сотрудничать с налоговыми органами, но и это
маловероятно. Налоговые органы обращались к риэлторам с запросом информации о гражданах, сдающих квартиры. Но риэлторы в
таких сделках - только посредники, их дело - свести наймодателя с нанимателем и помочь грамотно составить договор, за что
они свое вознаграждение и получают. Но как именно наниматель наймодателю будет передавать деньги, где и сколько - риэлторы
не знают, они решают иные задачи. Кроме того, если клиенты узнают, что риэлторы снабжают информацией компетентные органы,
то они просто откажутся от услуг агентства. Поэтому каждый должен выполнять свои функции: государство обеспечивать
правовую основу разумной налоговой системы, налоговые органы - контролировать сбор налогов, а риэлторы - помогать людям
в решении жилищных проблем.
М.Оськин.
Газета "Квартира. Дача. Офис."
|
|
| |
